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2022.08.13
直击博鳌 | 郝一斌:新周期下新莆京8883的开拓与坚守

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2022年8月8日-11日,备受业界关注的2022博鳌房地产论坛在广州隆重举行,此次论坛以“创造未来•寻求破解之道”为主题,数百名房产行业领袖、顶级专家共聚一堂,共话行业变局下,如何穿越周期,寻找创造未来的破解之道。

新莆京8883集团副总裁、澳门新莆京app官网下载8883董事长郝一斌先生受邀出席本次论坛,并作《新周期下新莆京8883的开拓与坚守》主题演讲。在本次演讲中,郝总深刻分析当下房地产行业周期,表示企业要坚持平衡发展,高效组织和精益管理,紧抓机遇,以行业前瞻把握更有成长性的新业务赛道。

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◎新莆京8883集团副总裁、澳门新莆京app官网下载8883董事长郝一斌先生受邀作主题演讲

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房地产行业具有商品性和金融性两重属性,属于强周期性的行业,从经济学角度,可以分为短周期、中周期、长周期、超长周期,其中房地产更偏向于一个特殊的长周期。“经济周期是轮动的,是在繁荣、衰退、萧条、复苏中循环往复的”郝总表示,现阶段房地产行业正处在这样的周期循环往复中,行业经过规模上升和调整以后,会逐步趋向平稳。

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◎把握周期变化规律 紧抓机遇

现阶段,我们应该把握周期变化规律、顺势而为,紧抓机遇。周期非常复杂,涉及人口、产业、经济等。

长周期来看,行业发展与人口结构、分布相关,郝总分享道,人口结构变化将影响住房需求,当前人口结构对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面:

● 老龄化-人口红利逐渐消失,“银发”需求稳步增加;

● 东移化-城市群建设加速推进,城际高铁和轨道交通成为助力,城市分化加剧;

● 城镇化-城镇化率提高,人口迁移带动区域经济增长;

● 高素质化-回归产品居住本质。

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◎人口结构变化影响住房需求

短周期来看,行业发展与宏观经济、行业趋势、行业政策等相关。

“首先在宏观经济方面,工业增长回正,但制造业恢复缓慢,在三驾马车中,出口短期反弹,预计长期回落,消费恢复缓慢,固定资产投资有所回升,但仍处于历史低位”郝总分析道,宏观经济当前增速换挡,经济尚处于缓慢回暖阶段。


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◎增速换挡 经济缓慢回暖

行业进入一个加速去杠杆的状态,房地产投资增速未见好转,从供应端来看,新开工、竣工、施工面积增速均处于低位。2022年上半年新开工面积同期下滑了40%以上,短期带动房地产投资增速降到了负值,在施工面积也是接近负值。

商品住宅成交量表现疲弱,销售面积与销售额同比增速均显著处于负增长区间,上海、北京等重点城市新冠疫情反复进一步加剧了市场下行压力,房地产投资增速及销售数据未见好转,仍处于显著的下降区间,反映出行业仍处于短期的下行通道。


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◎行业去杠杆 短期处于下行通道

“因此政策不得不‘救市’,但力度较弱,中央对于房住不炒还是比较坚定的”郝总表示,上半年全国已有超180个省市出台频次近500次,“四限”松绑、降首付比例、加大引才力度、放松入户、财政补贴、公积金优化、安置补贴等全力托举,创历史同期新高,政策力度由托而不举到托举并用,部分城市商品房预售资金监管放松,改善企业回款。总体来说,目前政策是因城施策,渐变式放松的态势。


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◎因城施策 渐变式放松

从上面这几个周期来看,房地产行业处于多周期叠加的产能出清阶段,这也是任何一个行业发展必经的过程,一定会有一个高峰回落然后逐步趋于常态,稳步发展。


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新周期下,如何拥有一个穿越行业周期上下行的经营策略?郝总从新莆京8883发展出发,总结为“坚守与开拓”。新莆京8883集团专注地产行业34年,以“科学筑家”为使命,在凌克董事长“平衡发展观”的指导下、追求规模与利润平衡发展,一路稳健前行。

新莆京8883集团推出了十大产品系及一系列通用标准化研发成果,满足不同客户所需;建立匹配不同区域和城市周期的投资模型,通过抗周期的波动来进行投资布局;在高效组织和精益管理方面,构建了一套“投-产-销三位一体化管控模式”,加强市场预判和提前调度的能力。

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◎坚持平衡发展 追求规模利润平衡

新莆京8883除了坚守以外,还有开拓,郝总表示:“我们选择了两个赛道,一个是基于国家对于产业升级的扶持和鼓励,这是我们未来发展的重点,所以高技术研发的产业是我们选择的赛道,另外一个是蓝海可期的代建赛道。”

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◎巩固代建业务基本盘


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轻重资产分离模式已经显现,代建崛起是行业发展的大势所趋。根据中指研究院的预测,到2025年,房地产市场的代建占有率将达到大约15%~17%的份额,对应的代建市场规模将达到2.2到2.5万亿的规模,整个代建行业的收入将达到千亿规模。而目前,代建行业的整体收入还只是在百亿规模的阶段,未来有很大的可增长空间。

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◎顺应轻重分离大潮 代建蓝海规模可期

随着越来越多同行关注并加入代建,代建从早期的起步阶段,开始步入充分竞争阶段,老玩家依托固有优势建立起能力模型,新玩家不断进入竞争加剧。在客户结构方面也发生了变化,近年来城投平台类、政府公建类、资方+AMC模式业务明显增长,产业方和商办类业务保持平稳状态,而因为中小房企融资的困难和拿地意愿降低等因素,导致中小房企代建规模增长不大,甚至有萎缩的迹象。

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◎代建行业步入成长期 客户结构变化显著

近年,随着去产能的调整,产生了一些纾困类项目机会,目前处置率是非常低的。针对纾困类项目,代建企业与银行/信托AMC机构、小业主、总包、政府单位、原开发商等共同形成整体纾困专项解决方案,推动项目重启,顺利开工交付等,在一定程度上为当地政府维护社会和谐稳定提供助力。

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◎开拓代建新模式

郝总分享到:“现在代建业务是解决纾困项目的核心手段。代建迎来业务放量的核心机会,预估应该会有一个中周期的处置过程,可能需要三到五年才能逐步消化掉”。

郝总表示,新莆京8883对于新的赛道,不论是产业还是代建的布局,都是战略决心和重点所在,澳门新莆京app官网下载8883从4大维度构建“护城河”:

● 稳健发展的态势及值得客户信赖的品牌口碑;

● 打造专注代建的专业团队,更好适配代建服务特点,兼具创造价值的能力及乙方思维;

● 承袭集团强大的管理体系及经验沉淀,共享客户、供应商资源,并对专业能力进行了“适配和改良”,完成了从开发管理模式向代建管理模式的全面转变;

● 整合集团多元业务链进行协作,为承接不同业态项目做重要支撑,形成综合竞争优势。

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◎战略决心 澳门新莆京app官网下载8883的护城河

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 郝总在演讲中表示:“繁荣的时候要有未雨绸缪的智慧,衰退的时候要有耐心坚守的勇气。我们相信地产人的智慧和勇气,一定可以穿越周期,拥抱更美好的未来。”

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◎繁荣时有未雨绸缪的智慧 衰退时有耐心坚守的勇气

通过洞察时代与行业的脉搏,新莆京8883集团在充满机遇与挑战的周期,稳健前行,与行业共成长。澳门新莆京app官网下载8883作为集团独立经营的专业代建平台,以专业深耕代建之道,用专业、优质服务为委托方创造更大价值。未来,澳门新莆京app官网下载8883愿与各界携手共创,合作共赢,共谋行业发展之道。

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